¿Es posible que una comunidad de propietarios impida el alquiler turístico de una vivienda?
En entradas anteriores ya hemos comentado algunos aspectos de este tema. Por ejemplo, la entrada sobre el cambio de uso de elementos privativos. También, cuando vimos las cláusulas anti Airbnb.
Sin embargo, al no existir un artículo en la Ley de Propiedad Horizontal que prohíba expresamente que se tomen acuerdos para limitar el destino de una vivienda a destino turístico, el debate está servido.
En las sentencias que se citaron en las entradas anteriores vimos que los requisitos que el Tribunal Supremo fijaba para poder establecer limitaciones de uso eran:
- Han de constar en la División Horizontal o en los Estatutos inscritos de la Comunidad.
- Ha de ser una prohibición expresa, clara y concisa.
- Tiene que justificarse con un interés legítimo.
Si esta prohibición expresa no la estableció el promotor cuando era propietario único, hasta el 19 de diciembre de 2018 era necesario la unanimidad, según el artículo 17.6 LPH.
Claramente, el propietario interesado en destinar su vivienda a alojamiento turístico votaba en contra, evitando la unanimidad. Por ello, este derecho de voto convertía en una utopía la posibilidad de las comunidades de blindarse contra este tipo de explotación tan molesta.
Sin embargo, con el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre la situación ha cambiado. Desde el 19 de diciembre la mayoría necesaria para limitar y condicionar el uso de viviendas de uso turístico, que pasa a ser de mayoría de 3/5 de cuotas y propietarios.
Esta reforma plantea otras dudas y problemas en la práctica. Por ejemplo, si el acuerdo afectará al vecino que se oponga al acuerdo, dado que cuando él adquirió la vivienda, esta era libre de limitaciones. Claramente, el acuerdo vinculará a los que votaron a favor, a los que no se opusieron y a los nuevos adquirentes si el acuerdo se inscribe en el registro de la propiedad. A este respecto, es interesante la sentencia del TSJ de Cataluña de 13 de septiembre de 2018, aplicando su propia normativa, en esencia muy similar, que dice que estos acuerdos no pueden afectar a los propietarios disidentes.
Por otro lado, el nuevo párrafo 12 del artículo 17 LPH se establece expresamente para viviendas de uso turístico, por lo que no afectará a otros usos (hostal, pensión, etc.)
Otra duda es que el nuevo párrafo dice que se podrá acordar «limitaciones y condicionamientos», no usando la palabra prohibiciones. Por lo tanto, ya tenemos un tema sujeto a la opinión jurídica de cada juez. Igual que entre los abogados, algunos opinan que la prohibición de un tipo de uso afecta al derecho mismo de propiedad, solo limitable por interés general. Por lo tanto, no cabe interpretar extensivamente la reforma. Otros dicen que la prohibición no es más que una limitación al extremo.
Otro problema es cómo afectará a los que ya tengan registrada una vivienda de uso turístico. A este respecto habrá que interpretar el alcance de la expresión incluida en el nuevo párrafo 12, que dice que el acuerdo «no tendrá efectos retroactivos».
Como vemos, una reforma que solventa algunos aspectos, pero nos genera muchas dudas que se irán resolviendo con las sentencias que se dicen próximamente.
Si en tu comunidad queréis incluir este tipo de prohibiciones, te aconsejo buscar asesoramiento legal que os ayude a redactar un acuerdo que evite todas estas dudas.