Cambio de uso de elementos privativos en las comunidades de propietarios. Novedades.

Una problemática constante en las comunidades de propietarios es si es posible cambiar el uso de los elementos privativos de los vecinos.

Por ejemplo, si es posible cambiar el uso de vivienda a local, o viceversa.

Comunidad de propietarios

A este respecto, el Tribunal Supremo ha dictado una reciente sentencia de 18 de junio de 2018.

En el caso que dió lugar a esta sentencia, en la División Horizontal se recogía que el local que había en la planta baja era para ser destinado a oficina.

Ese local lo había ocupado una entidad bancaria. Cuando la misma abandonó el local, el propietario lo modificó para ser vivienda. La comunidad de propietarios llevó al propietario a los tribunales, diciendo que para ese cambio de uso era necesaria la aprobación por unanimidad en Junta de Propietarios.

Entre el juzgado de primera instancia y la Audiencia Provincial hubo una diferencia de opiniones. El debate era si en la División Horizontal se describía el inmueble como oficina o si se le asignaba ese uso y no otro.

El Tribunal Supremo resuelve la cuestión diciendo que es indiferente: descripción o asignación de uso.

Concretamente, dice:

Sobre las limitaciones o prohibiciones referidas a la atención del uso de un inmueble y su eficacia, existe un cuerpo de doctrina de esta sala que es prácticamente unánime:

 (i) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 C.E .), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa.

 (ii) También es doctrina de esta Sala (sentencia 30 de diciembre de 2010 ; 23 de febrero de 2006 y 20 de octubre de 2008 ) considerar que la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca. Así lo reconocía la sentencia de 21 de diciembre de 1993.

 Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, (salvo que) el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

En conclusión, lo que realmente importa es sin la División Horizontal, o en los Estatutos, se prohíbe de forma expresa el cambio de uso.

Esta sentencia también tiene consecuencias respecto de las prohibiciones de alquileres vacacionales. Esta necesidad de prohibición expresa podrá ser alegada por propietarios que deseen alquilar sus viviendas como vivienda vacacional o apartamentos turísticos.